Situationsplan: vad den visar och hur den skiljer sig från nybyggnadskartan

En situationsplan är en skalenlig ritning som visar din tomt ovanifrån: fastighetsgränser, befintliga byggnader och det du vill bygga, med mått och avstånd till tomtgräns. Den ingår i de flesta ansökningar om bygglov och i många anmälningar, och ritas oftast på en nybyggnadskarta eller ett enklare kartunderlag från kommunen.

Kort sagt: nybyggnadskartan är kommunens inmätta underlag, situationsplanen är din ritning ovanpå den. Nedan går vi igenom vad situationsplanen ska innehålla, vilken skala som gäller, när kommunen kräver en nybyggnadskarta, vad den kostar och hur lång tid den tar – och hur samma underlag kan bli en bild som visar huset på tomten.

Vad en situationsplan visar – och varför kommunen vill se den

Byggnadsnämnden prövar inte bara hur ett hus ser ut, utan också var det står. Situationsplanen är ritningen som svarar på den frågan. Med den kan handläggaren kontrollera att byggnaden hamnar inom byggrätten i detaljplanen, att den inte placeras på mark som inte får bebyggas och hur den förhåller sig till gatan, grannarna och befintliga hus på tomten.

Ritningen används också när grannar hörs i ärendet. En tydlig situationsplan gör det lättare för dem att förstå vad som ska byggas och minskar risken för missförstånd. Efter beslutet följer placeringen med in i byggskedet: det läge som redovisats är det som senare stakas ut på marken, och kommunen kan kräva att läget kontrolleras innan huset byggs.

Därför räcker det sällan med en skiss på fri hand. Kommunen vill kunna mäta i ritningen, och det kräver att den är ritad i en angiven skala på ett korrekt kartunderlag.

Situationsplan eller nybyggnadskarta – skillnaden i korthet

De två begreppen blandas ofta ihop, eftersom den ena ritas på den andra. Skillnaden handlar om vem som tar fram dokumentet och vad det innehåller.

• Nybyggnadskartan tas fram av kommunens mät- eller geodataenhet. Den visar fastighetsgränser, befintliga byggnader, marknivåer, servitut och ledningsrätter, gällande detaljplanebestämmelser och ofta anslutningspunkter för vatten och avlopp. Den är ett mätt och kontrollerat underlag, inte ett förslag.
• Situationsplanen tar du eller din projektör fram. Du ritar in det nya – huset, tillbyggnaden, garaget – på kartunderlaget och kompletterar med mått, höjder och annat som visar hur åtgärden är tänkt.

Uppsala kommun beskriver sambandet enkelt: när du ritar in din byggnad på nybyggnadskartan blir den en situationsplan. För mindre åtgärder räcker det ofta med ett enklare underlag, som kommuner kallar till exempel ”enkelt underlag till situationsplan”, ”förenklad nybyggnadskarta” eller ”baskarta”. Namnen skiljer sig mellan kommuner, men principen är densamma.

Det här ska finnas med i en situationsplan för bygglov

Kraven formuleras av varje kommun, så kontrollera alltid kommunens egen checklista. De flesta efterfrågar ungefär samma uppgifter:

• Fastighetsbeteckning, adress, norrpil, skala och datum.
• Fastighetsgränser och befintliga byggnader, med tydlig markering av sådant som ska rivas.
• Nya byggnader och tillbyggnader, tydligt skilda från det befintliga, till exempel med skraffering eller färg.
• Yttermått på det som ska byggas.
• Avstånd från det nya till tomtgräns och till andra byggnader, måttsatta så att läget går att fastställa.
• Marknivåer och färdig golvhöjd, angivna i det höjdsystem kommunen använder.
• In- och utfart, parkering och eventuella murar, plank eller förändrade marknivåer.
• Anslutning till vatten, avlopp och dagvatten när det är aktuellt.

Uddevalla kommun sammanfattar kärnan väl: nya och befintliga byggnader, storleken på alla ny- och tillbyggnader med mått för alla sidor, samt läget med marknivåer, golvhöjder och avstånd till fastighetsgräns. Vid en liten tillbyggnad eller en altan brukar kommunen nöja sig med mindre, men mått till tomtgräns efterfrågas nästan alltid.

I vår studio ser vi att höjderna är det som oftast saknas. En situationsplan utan marknivåer och färdigt golv går att läsa i plan, men den säger inget om hur huset möter terrängen – och det är just där många frågor från kommunen och grannarna uppstår.

Rätt skala och ritteknik för situationsplanen

En situationsplan för en villatomt ritas vanligen i skala 1:400 eller 1:500. Vilken av dem som gäller beror ofta på i vilken skala kommunen levererar sin nybyggnadskarta. För stora fastigheter kan en mindre skala som 1:1000 behövas för att hela tomten ska rymmas.

Några saker gör ritningen lättare att granska:

• Skriv ut skalan på ritningen och gärna en skalstock, så att den går att mäta även om den skrivs ut i fel format.
• Skriv ut eller exportera i det pappersformat ritningen är gjord för. En A3-ritning som krymps till A4 stämmer inte längre med angiven skala.
• Måttsätt avstånd vinkelrätt från byggnadens hörn till tomtgränsen.
• Skilj tydligt på befintligt, nytt och sådant som rivs.
• Håll ritningen ren. Kartunderlaget innehåller redan mycket information, så undvik onödiga texter och symboler.

Många kommuner levererar nybyggnadskartan både som PDF och som DWG-fil. DWG-filen går att öppna direkt i CAD-program, vilket gör det enklare för en projektör att rita i rätt skala och läge.

När kräver kommunen en nybyggnadskarta?

Huvudregeln hos många kommuner är att en nybyggnadskarta krävs när du ska uppföra en ny huvudbyggnad, till exempel ett bostadshus, inom detaljplanelagt område. En del kommuner kräver den även för nya huvudbyggnader utanför detaljplan, eller för tillbyggnader och komplementbyggnader inom vissa områden. För en tillbyggnad, ett garage eller ett mindre komplementhus räcker det ofta med ett enklare kartunderlag.

Det finns ingen nationell regel för exakt vilket underlag som krävs, så det är kommunen som avgör. Ring eller mejla bygglovsenheten innan du beställer – det sparar både pengar och tid.

Vad kostar en nybyggnadskarta och hur lång tid tar den?

Priset följer kommunens taxa och varierar mellan kommuner och beroende på tomtens storlek och läge. Ett exempel: enligt Umeå kommuns uppgifter om nybyggnadskarta kostar en nybyggnadskarta inom detaljplan från 12 226 kronor enligt 2026 års taxa, medan ett enkelt underlag till situationsplan kostar från 2 574 kronor plus moms. Andra kommuner kan ligga både högre och lägre.

Leveranstiden är normalt några veckor. Umeå anger ungefär tre veckor och Uppsala kommun normalt högst fyra veckor, med längre tider under sommaren och kring jul och nyår. Uppsala anger också att kartan gäller i två år och kan uppdateras fram till femårsdagen, till en lägre kostnad än en ny karta. Beställ därför kartan minst en månad innan du vill lämna in din ansökan.

Vem ritar situationsplanen?

Det finns inget generellt krav på att en situationsplan ska ritas av en arkitekt. Det avgörande är att den är korrekt, tydlig och i skala. I praktiken finns tre vanliga vägar:

• Du själv. För en tillbyggnad, en altan eller ett komplementhus ritar många byggherrar situationsplanen själva, för hand eller i ett ritprogram, på kommunens kartunderlag.
• Arkitekt eller byggnadsingenjör. Vid nybyggnad av ett bostadshus ingår situationsplanen normalt i ritningspaketet som projektören tar fram.
• Husleverantören. Köper du ett monteringsfärdigt hus ingår ofta bygglovsritningarna, inklusive situationsplan, i leveransen. Kontrollera vad som ingår innan du skriver avtal.

Oavsett vem som ritar ansvarar du som byggherre för att handlingarna stämmer. Ett fel i avståndet till tomtgränsen kan leda till kompletteringar eller, i värsta fall, ett hus som står fel.

Så tar du fram en situationsplan steg för steg

1. Läs detaljplanen. Se vad som gäller för din fastighet i kommunens kartverktyg: byggrätt, mark som inte får bebyggas, höjder och avstånd.
2. Fråga kommunen vilket underlag som krävs. Nybyggnadskarta, enklare underlag eller en utskrift ur kommunens karta – svaret styr nästa steg.
3. Beställ kartunderlaget i god tid. Räkna med några veckors leveranstid.
4. Placera byggnaden. Rita in det nya i rätt skala och skilj det från det befintliga.
5. Måttsätt. Ange yttermått och avstånd till tomtgräns och andra byggnader.
6. Ange höjder. Marknivåer runt byggnaden och färdig golvhöjd.
7. Komplettera. In- och utfart, parkering, rivning, murar och ledningar när det behövs.
8. Stäm av mot checklistan. Lämna in situationsplanen tillsammans med övriga handlingar, till exempel planritning, fasadritning och sektionsritning.

Från situationsplan till 3D-bild av huset på tomten

En situationsplan är ett exakt dokument, men den är abstrakt. Handläggaren läser den utan problem, men för grannar, beslutsfattare och framtida köpare är det svårt att föreställa sig ett hus utifrån några linjer och höjdsiffror. Här kan en visualisering göra skillnad.

När vi får en situationsplan som underlag använder vi den som grund för 3D-modellen. Norrpilen visar hur solen faller över tomten, höjderna ger terrängen och måtten placerar huset exakt där det ska stå. Tillsammans med fasad- och planritningar blir det en modell som går att se från vilken vinkel som helst – från gatan, från grannens trädgård eller ovanifrån.

Visualiseringen ersätter inte ritningarna i ansökan – det är den skalenliga situationsplanen som prövas. Men bilder kan vara ett värdefullt komplement, särskilt i känsliga miljöer eller när ett projekt ska presenteras för grannar och politiker. Ett exempel från vår egen verksamhet är konceptvisualiseringen av ett glastorn som användes både i kommunens granskning och inför investerare.

Samma modell kan sedan användas i försäljningen. En exteriörvisualisering visar huset i sin miljö, en flygvy visar hur flera hus ligger i förhållande till varandra och en 3D-planlösning visar hur rummen hänger ihop. För byggherrar och mäklare som säljer innan huset står klart är det ofta just bilderna som bär marknadsföringen – läs mer om hur vi arbetar för fastighetsutvecklare.

Rendering och 3D-modellering kostar från 39 € per timme hos oss, eller 30 € per timme med abonnemang. Det du behöver skicka är situationsplanen, planritningar och fasadritningar – gärna som DWG – samt några referensbilder på material och omgivning.